【稽查案例】如何挤出房企开发项目成本中的“水分”？

不久前，江西省赣州市有关部门在一起经济案件调查过程中，发现了一条企业涉税违法线索：N房地产开发公司涉嫌以虚列成本的方式少缴税款。有关部门于是将线索传递至税务机关稽查部门，请求协助调查。接到线索后，赣州市税务稽查部门迅速组织人员对该企业立案调查。

检查人员了解到，N房地产开发公司于2012年4月成立，注册资本5000万元，公司类型为其他有限责任公司，主要从事房地产开发、经营、租赁、物业管理等业务。

该公司开发销售的X商住项目自2014年1月起开工建设，实际建设可售总面积43.1万多平方米，分三期进行开发。截至2018年12月31日，X商住项目一期已售出10.9万多平方米，占可售面积93.50%，二期已售11.8万多平方米，占可售面积83.88%；三期已售5.9万多平方米，占可售面积34.42%。企业申报信息显示，N房地产开发公司该项目房产销售共取得销售不动产收入15.54亿元。

X商住项目一、二期工程已达到土地增值税清算条件，其主管税务机关已通知N房地产开发公司进行清算，该公司也在规定的时间内进行了土地增值税申报，并未发现明显问题。

大型房地产建设项目具有工期长、项目支出繁多、成本构成复杂的特点，该企业的申报信息中是否有“水分”呢？

带着疑问，检查组先期进行了外围调查。走访当地建筑、房管等部门，了解同类建筑项目的平均市场成本和价格情况，并将结果与X商住项目工程决算报告数据进行比对分析，发现其工程决算成本价格明显高于市场平均水平。

在随后对N房地产开发公司进行账面检查的过程中，检查人员又发现了多处疑点：一是账面凭证方面，存在短期内土建工程建筑安装发票大量增加的情况，导致建筑安装成本偏高，存在突击开具安装发票虚增建筑安装成本嫌疑。二是前期工程费中土地平整费额度较高，有虚增前期工程费嫌疑。

针对初步调查发现的情况，检查人员决定从开发项目决算报告入手，对该企业建筑施工的实际成本和费用实施核查。

根据土地增值税清算管理规程等有关法规规定，房地产开发企业在工程结算前，需请中介机构出具工程决算报告作为工程结算依据。检查人员分析认为，如果N房地产公司最初向中介机构提供的原始资料就有“水分”，那么即使是较大规模中介机构出具的决算报告内容也会失真。

基于以上考虑，结合前期的疑点线索，检查人员对N房地产开发公司决算报告中的数据进行仔细检查和分析，将决算报告中反映的项目施工所用钢筋、水泥、商砼、砂石等主材从总项目中分解出来，分别按各期项目进行汇总，制作了X商住项目工程钢筋、水泥、商砼、砂石使用情况汇总表，并按项目建筑面积计算出平均单位用量。

经过与建设部门提供的建筑质量要求标准进行核对后，检查人员发现，X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主材使用量大幅高于指导标准和行业标准——超标建设，大幅增加成本，这并不符合房产企业经营常规。

为了查清X商住项目施工企业使用主材数量和施工成本的真实情况，检查人员决定开展延伸核查，对该项目的施工企业M建筑公司和向其供应建筑主材的商家进行调查。

检查人员兵分两路，一路对M建筑公司进行了突击检查，核查了其购进钢筋、水泥、商砼、砂石等主材的资金流、票流和货物流，按材料项目进行汇总，制作了M建筑公司施工X商住项目时，钢筋、水泥、商砼、砂石等主材购买、使用情况统计表。

与此同时，另一组检查人员迅速对M建筑公司的主材供应商进行了货流、票流和资金支付等方面调查，并与M建筑公司购进主材料信息逐一进行比对，以锁定实际购进主材的数量、金额等证据，防止M建筑公司与供货商串通作假。

随后，检查组将经过核实的M建筑公司施工主材实际购买数据，与X商住项目工程决算报告中汇总的施工结算数据进行比对，发现M建筑公司实际购进使用的主材数据明显小于决算报告数据。

检查人员随即对N房地产开发公司项目虚报的施工成本进行了测算，制作了X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主要材料结算与实际购买差额情况表。经测算，初步确定N房地产开发公司X商住项目在纳税申报时，涉嫌虚增建筑安装工程成本6100万元。

在调查过程中，检查人员从当地居民处得到了一个信息：N房地产开发公司为了少缴税款和逃避价格监管，在购房业主支付部分购房款后，未开具正式发票。为了核实情况，检查组对部分购房业主进行了走访调查。

经了解，购房业主与开发商签订了两份合同，一份为购房合同，一份为装修合同。装修合同的标的为2万元～20万元不等。检查组将购房合同、装修合同、建设工程施工合同等多项合同内容对照分析，并到已售商品房现场勘查后发现，装修合同所列施工内容与购房合同中所列交房条件大部分为重复内容，甚至有的合同根本未履行。

调查结果显示，N房地产开发公司所提供的房屋装修合同中的业务并未真正实施，企业收款后未开具发票，也未在账内反映。经过测算，N房地产开发公司涉嫌账内少记销售收入3000余万元。

X商住项目账列前期工程费中，累计支出场地土方平整费用960万元，根据施工方结算表，该工程平整费用每立方米22元，总工程量约为43.6万立方米。

为了核实X商住项目支出场地平整费用的真实性，检查人员走访项目所在地附近的居民，了解到X商住项目所在地之前是一片荒地，地势较平坦。同时，有关部门提供的X商住项目前期岩土工程勘察报告也显示，该项目素填土（全新人工填土层）平均厚度为2.55米，实际需土方平整工程量约为27.6万立方米。综合第三方调查信息，检查人员认为，企业虚增了场地平整工程量16万立方米，并测算N房地产开发公司涉嫌虚增场地平整工程费用352万元。

核查取证工作完成后，检查组约谈了N房地产开发公司负责人、财务负责人。检查组指出，企业通过伪造凭证和在账簿上多列支出或少列收入等手段偷逃税款，一经查实，不仅将受到行政处罚，如情节严重还可能承担刑事责任。

面对检查人员出示的翔实证据，N房地产开发公司负责人承认通过虚增成本、少记收入等方式逃避纳税的违法事实，并提供了账外账。

经查，N房地产开发公司在X商住项目建设和销售过程中，累计虚增建筑安装工程成本6500万元，虚增场地平整工程成本410万元，少记销售收入3250余万元。并且该企业将虚增成本和少记收入获得的账外收入9000余万元作为红利向股东进行了分配。

针对企业违法行为，税务机关依法作出补缴企业所得税3170万元、土地增值税2850万元、个人所得税（股息、利息、红利所得）2400万元，共计8420万元，并依法加收滞纳金的处理决定。

整个稽查案例中，检察人员从涉案企业项目决算报告入手，查建筑主材用量、核前期施工土方、算实际工程成本……通过内查、外调，最终锁定证据，挤出了房企开发项目成本中的“水分”。